ВРЕМЯ РАБОТЫ

  • пн-пт c 10-00 - 18-00
  • сб-вс выходной день

Адрес

БЦ «Водный» г. Москва,
Головинское шоссе, д. 5, корп. 1

NEDVIGA PRO

Профессионалы в сфере недвижимости
Получить консультацию

Война на полях кадастровой стоимости: пролетарии и бизнес всех регионов объединяйтесь
Война на полях кадастровой стоимости: пролетарии и бизнес всех регионов объединяйтесь
25.05.2018

Война на полях кадастровой стоимости: пролетарии и бизнес всех регионов объединяйтесь

Как сообщает в своём материале ИА «Строительство» - несмотря на то, что институт оспаривания кадастровой стоимости является важнейшим элементом всей системы кадастровой оценки недвижимости, но далеко «не все заинтересованы в его существовании». По словам агентства: в России продолжается отладка системы кадастровой оценки недвижимого имущества. Одним из важных ее элементов являются комиссии по оспариванию результатов кадастровой стоимости оцениваемой собственности. Вокруг необходимости их создания и  принципов работы разгорелась настоящая война. И пока неясно, в каком виде они будут функционировать.

Жадность порождает бедность  
Кадастровая стоимость – важнейший элемент государственной фискальной политики, это база для исчисления налога на физических и юридических лиц. Кадастровой оценке подлежат практически все объекты недвижимости, а у нас в стране их миллионы штук. Данные о бюджете говорят, что в последние годы размеры налога на имущество и земельного налога постоянно растут. А вместе с ними увеличивается и фискальная нагрузка, как на людей, так и на бизнес.

Многие регионы быстро смекнули, что повысив кадастровую стоимость, они получают, как им кажется, беспроигрышную возможность существенно пополнить свою казну. И давят даже на суды, дабы отстоять эти свои возможности. Если не отстроить правовую систему по защите прав налогоплательщиков, произвол будет только нарастать. Оспаривание результатов оценки должно превратиться в повседневную практику, стать инструментом защиты справедливости. К тому же злоупотребление с имущественным налогом рано или поздно ударит по самим регионам, из них будут уходить инвесторы. А значит, территории вместо того, чтобы пополнять свои бюджеты, начнут  беднеть.

Где искать управу
Определение кадастровой стоимости должно базироваться на определенных принципах. В первую очередь она обязана быть справедливой, то есть, сопоставимые по цене объекты должны облагаться одинаковыми налогами. Если рынок недвижимости идет вниз, то и фискальная нагрузка должна следовать той же траектории. Так, с 2012 года в целом недвижимость подешевела в стране на 30%, значит и налоговые сборы должны сократиться на сходную величину.
Однако это в идеале, в реальности сегодня все не так. По словам, Алексея Каминского, Президента НП «СРОО «Экспертный совет», в 59 регионах оценка имущества была проведена в 2011-2012 годах, и налог там взимается с этой базы; никто переоценку, разумеется, не делал.
Для того чтобы оценка была бы верной, и у граждан и бизнеса не было бы основания для оспаривания ее результатов, нужна качественная исходная информация. Но вот с ней большие проблемы. Даже в более менее благополучной Московской области в этой сфере существуют огромные пробелы. В базе данных у 39% объектов отсутствует год их постройки, у 76% нет указания на то, из какого материала сложены их стены,  92% строений не связаны с кадастровым номером земельного участка. Но это еще не все. 91% населенных пунктов не имеют границ, они отсутствуют и у 40% земельных участков, у 95% зданий и сооружений нет  четких координат их расположения. В таких условиях сделать точную кадастровую оценку крайне сложно.
На эту проблему наслаивается другая – административное давление местных властей на оценщиков.  Власть противится снижению кадастровой стоимости объектов. Понять ее можно, в этом случае будут потеряны доходы. Вот только со справедливой оценкой это никак не сочетается. И возникает вопрос: где искать управу на кадастровых  сатрапов? И может ли в таких условиях государственный оценщик чувствовать себя независимым?

Все что угодно  
Все это и определяет значение института оспаривания кадастровой стоимости. Законом определяется, что  ее результаты  могут быть опротестованы юридическими лицами и физическими лицами, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Не вызывает сомнений, что работы  у комиссий будет много. Проблемы с оценкой возникают порой просто циклопические. Этот пример взят из реальной практики. Устанавливалась кадастровая стоимость некого объекта. Первоначально оценщик оценил его в  250 млн руб.  Так как цена не устроила заказчика, была проведена повторная оценка, на этот раз тоже имущество уже стоило 160 млн руб.  Снова решили провести экспертизу, которая показала рыночную  стоимость в  600 млн .руб.  И наконец судебная экспертиза установила сумму в 400 млн .руб. Эта ситуация наглядно свидетельствует о том, что может происходить у нас с оценкой.


Эксперт не профессия
Этот пример показывает другую грань проблемы – качество экспертизы.  Она стоит очень остро. Как считает заместитель  Генерального директора ООО «Центр профессиональной оценки» Галина Булычева, сегодня у нас нарушены основополагающие принципы проведения экспертной работы.  И в первую очередь  - «равный проверяет равного» повсеместно не соблюдется.  Отсутствуют требования к эксперту, экспертизу отчетов зачастую осуществляют штатные сотрудники исполнительных дирекций  СРО. А это неправильно, экспертизу может квалифицированно делать только оценщик, выступающий в роли эксперта.
Надо ясно понимать, что эксперт – это не профессия, а выполнение определенных обязанностей. У нас же экспертизу проводят эксперты, не имеющих квалификационных аттестатов. Таким образом, профессиональный их уровень ниже, чем у тех оценщиков, чью работу они подвергают анализу. При этом некоторые такие эксперты подписывают десятки, а то и сотни заключений. Понятно, что никакого реального изучения они их не проводят.
По мнению Ирины Шевцовой, президента Ассоциации саморегулируемых организаций оценщиков, мы сами разрушили институт оценки, как раз в тот момент, когда она стала вполне профессиональной.   Исключение экспертизы из  отчетов  об оценке из функционала СРО  значительно снизило уровень правовой защищенности собственников и правообладателей  и создало возможность для масштабного нарушения их имущественных прав.

Хорошо постарались
Что было сделано для уничтожения института экспертизы? Аннулировано избрание общим собранием  в эксперты СРО  специалистов с наиболее глубокими знаниями и опытом, пользующиеся авторитетом и доверием коллег.
Статус эксперта подтверждался квалификационным аттестатом. Это положение отменено.
Статус экспертного заключения в качестве официального документа СРО, подкрепленный имущественной ответственностью, низведен до уровня частного мнения, на которое можно не обращать внимания.
Эксперты СРО и экспертиза как его обязательная функция являлись неотъемлемым звеном сбалансированного механизма отраслевой ответственности. Теперь эта система нарушена. По мнению Ирины Шевцовой, такая ситуация стала возможной  из-за  регулярного внесения   поспешных, часто непродуманных и не согласованных с профессиональным сообществом поправок в «Закон об оценочной деятельности» по инициативе Минэкономразвития РФ. Чиновники меняются, а вот их   поправки, увы,   остаются!
Что делать, дабы поправить ситуацию? Ввести в перечень обязательных функций СРО осуществление экспертизой отчетов об оценке; повысить  личную имущественную ответственность эксперта в случае, если им подтверждена стоимость, выходящая за границы диапазона рыночной стоимости. Законодательно определить, что положительное  экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства. Отрицательное экспертное заключение лишает отчет об оценке юридической силы.

Комиссиям быть!
Комиссии – это важный элемент института досудебного  разбирательства, они позволяют реально приближать кадастровую стоимость к рыночной, полагает Андрей Усенко, член Комиссии ОП по развитию экономики, предпринимательства, сферы услуг и потребительского рынка. Они  соответствуют развитию общемировой практики по увеличению роли и значения третейских форм решения споров.
В этой связи важно, чтобы в России существовала  бы единая форма таких структур. Действующие же на сегодня законодательство фактически позволяет иметь разные конфигурации таких комиссий. Это относится, как к их численного составу, так и к структуре представительства.
К тому же закон сформулирован таким образом, что их создание зависит от желания региональных властей. По сути дела, они наделены правом решения - создавать или не создавать  эти органы. Это разрушает единое пространство оспаривания кадастровых оценок, ставит в неравное положение жителей различных субъектов Федерации.
Формулировки 237-ФЗ позволяют местным органам власти не создавать таких комиссий. А шансы на то, что события будут развиваться по такому сценарию, велики.  Администрации не заинтересованы  в том, чтобы налогоплательщики оспаривали итоги кадастровых оценок. А анализ судебной  практики показывает, что оспорить результаты, полученные ГБУ, значительно сложней, чем результаты частного оценщика. А потому люди могут оказаться без возможности апелляции.      
Как считает вице-президент Ассоциации «Объединение саморегулирующих организаций оценщиков» Кирилл Кулаков, необходимо привести законодательство к единому знаменателю: в нем должно быть четко указано, что все регионы обязаны формировать такие комиссии.


Введите свои данные

И мы с вами свяжемся